Actueel

Handig lijstje: lokale maatregelen voor betaalbaar wonen

De beschikbaarheid en betaalbaarheid van wonen is voor steeds meer huishoudens een enorm probleem. Bij het zoeken van een oplossing wordt vaak gekeken naar Den Haag en de markt. Toch kunnen lokale overheden ook zelf randvoorwaarden voor betaalbare woningbouw creëren.

De roep om regie van Den Haag en maatregelen op landelijk niveau is uiteraard niet vreemd. Decennia van decentralisatie en liberalisering, waardoor de nadruk van volkshuisvesting verschoof naar woningmarkt, hebben ervoor gezorgd dat overheden moeite hebben invulling te geven aan hun systeemverantwoordelijkheid. Het is één van de oorzaken waardoor de toegankelijkheid en betaalbaarheid van het wonen nu onder druk staat. Uiteraard spelen ook demografische ontwikkelingen, een veranderende woonbehoefte, de verhuurdersheffing, toenemende bouwkosten en recentelijk de lage rente een belangrijke rol hierin.

Veel partijen kijken nu naar Den Haag voor oplossingen. Toch kunnen gemeenten ook zelf randvoorwaarden creëren voor en regie voeren op het realiseren (en behoud) van betaalbare woningen. Om gemeenten hierbij op weg te helpen hebben wij een aantal maatregelen en instrumenten hieronder op een rij gezet. In een artikel op Gebiedsontwikkeling.nu licht onze adviseur wonen Ron Buiting er tien uit.

Woon- en omgevingsbeleid

In een woon- en omgevingsvisie kan door middel van kaderstellende gebiedsdoelstellingen en programmatische uitwerking een fundament gelegd worden voor een betaalbaar woonprogramma. Op basis hiervan kunnen namelijk planologische regels (bestemmingsplan/omgevingsplan/omgevingsprogramma) worden opgesteld. Bovendien biedt het een kapstok voor gemeentelijke woningbouwfondsvorming. Bijkomend voordeel is dat heldere doelen en kaders bijdragen aan de voorspelbaarheid van beleid waardoor verwachtingen en inzet van woonpartners, bestuur en politiek snel bij elkaar kan worden gebracht. Dit werkt bijvoorbeeld door in de biedingen op grond en berekeningen in grondexploitaties.

Doelgroepenverordening

De doelgroepenverordening is een publiekrechtelijk kader dat kan dienen als stok achter de deur voor het privaatrechtelijk afdwingen van het gewenste woningbouwprogramma. In de verordening kunnen doelgroepen voor categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop worden opgenomen. Op deze manier kan aan de aanbodkant gestuurd worden op betaalbaarheid (in plaats van aan de vraagkant door bijvoorbeeld een starterslening).

Huisvestingsverordening

Door middel van een huisvestingsverordening kan gestuurd worden op beschikbaarheid en verdeling van betaalbare koopwoningen, bijvoorbeeld:
– het stellen van voorwaarden aan splitsing: betaalbare koopwoningen kunnen vanwege het volkshuisvestelijk belang uitgesloten worden van een splitsingsvergunning;
– het invoeren van een opkoopbescherming (vanaf 2022): woningen tot een bepaalde prijsgrens mogen alleen gekocht worden door eigenaar-bewoners en niet voor verhuur (buy-to-let);
– voorrang bij betaalbare koop in nieuwbouwprojecten voor doorstromers uit de sociale huur, waarmee koopwoningen bij de doelgroep terecht komen en er sociale huurwoningen vrij komen.

Zelfbewoningsplicht

Zelfbewoningsplicht bij gemeentelijke nieuwbouwprojecten, al dan niet gekoppeld aan een antispeculatiebeding, kan helpen om vroegtijdige speculatie en prijsopdrijving te voorkomen.

Terughoudendheid sloop goedkope woningvoorraad

Sloop van de goedkoopste delen van de woningvoorraad kan zorgen voor onherstelbare krimp van de betaalbare (huur)woningvoorraad. Immers nieuw gebouwde huur of koopwoningen zullen door hogere stichtings- en ontwikkelkosten snel leiden tot hogere woonlasten.

Aanbestedingen en contractering

Het is mogelijk om heldere doelen en ambities vast te leggen bij aanbestedingen en in (anterieure) contracten ten aanzien van betaalbaar wonen. Dit brengt scherpte in de gebiedsontwikkeling en kan helpen bij de selectie van de juiste partijen (ontwikkelaars, investeerders etc.). Ervaring leert dat het loont om bij een beoogde planontwikkeling open te staan voor nieuwe partijen en producten. Door middel van contractbeheer kan worden gestuurd op voortgang en tijdig ingrijpen bij wanprestaties (tot en met ontbinding).

Prestatieafspraken

In prestatieafspraken kunnen gemeenten en corporaties een afsprakenkader opnemen met betrekking tot aantallen, segmentering en fasering van goedkope woningbouw en voorrangsregelingen bij woonruimteverdeling.

Woonruimteverdeling

Corporaties en overheden kunnen samen afspraken maken over verdelingssystematiek, urgentie en bijzondere verhuisregels.

Wooncoöperaties

Wooncoöperaties kunnen bijdragen aan het toevoegen van betaalbare woonconcepten. Ze kunnen worden gefaciliteerd en gestimuleerd door bijvoorbeeld eerste biedingsrecht op bouwlocaties/vastgoed, fondsvorming of kennis. Wooncorporaties worden (mits onder de 100 woningen) niet gehinderd door de verhuurderheffing en realiseren betaalbare huurwoningen, die ook betaalbaar blijven en een alternatief kunnen bieden voor middeninkomens, die niet in aanmerking komen voor sociale huur.

Grondbeleid

Het grondbeleid van de gemeente kan op verschillende manieren ten dienste worden gesteld aan betaalbaar wonen.

Focus op bestaande harde en zachte plannen

Veel kostbare tijd en energie wordt op dit moment gestoken in het zoeken naar nieuwe locaties voor nieuwe (betaalbare) woningen. De realiteit is echter dat de plancapaciteit in de meeste gemeenten ruim voldoende is voor de woningbehoefte tot 2030 en daarna. Bovendien komen de extra kosten van een lange planontwikkeling uiteindelijk terecht in de huur- of verkoopprijs van een woning. Het loont daarom om capaciteit en kennis zoveel mogelijk in te zetten op bestaande woningbouwplannen en daarbij indien nodig of gewenst zoveel mogelijk gebruik te maken van de capaciteit die andere overheden bieden (zoals de expert- en aanjaagteams).

Oprichten gemeentelijk woningbedrijf

Het is mogelijk om als gemeente zelf woningen te bouwen en beheren, als zelfstandig onderdeel van de gemeentelijke organisatie. Mits professioneel en doelmatig aangepakt kan dit leiden tot lagere ontwikkel- en bouwkosten.
Opschalen gebiedsontwikkeling / grondexploitaties. Via grootschalige gebiedsontwikkeling en grondexploitaties kunnen eenvoudiger kosten en baten (zoet en zuur) worden verevend en de markt kaders meegegeven worden voor het programma voor betaalbare woningen.

Leegstandverordening

Ondanks het tekort aan woonruimte, kampen veel steden ook met substantiële leegstand van en binnen gebouwen. Gemeenten kunnen via een leegstandsverordening actief beleid voeren om leegstand tegen te gaan.
Starterslening. Overheden kunnen startersleningen bieden om starters meer kans te geven op de financiering van een koopwoning. Let op: dit heeft echter in de regel een tijdelijke impact, en op termijn vaak juist een prijsopdrijvend effect.

Tijdelijke woningen/flexibele woonvormen

Via tijdelijke woningen, flexibele woonvormen kunnen relatief snel (tijdelijk) meer woonruimte toegevoegd worden. Kritische factor vormen wel de kosten/baten die relatief hoog zijn door korte exploitatieperiode, aanleg nutsvoorzieningen, proceskosten, etc.. Investeringen die ook in structurele oplossingen gestopt kunnen worden.

Gemengd wonen

Het realiseren van (on)zelfstandige wooneenheden met gedeelde woonruimtes voor bijvoorbeeld spoedzoekers, statushouders, studenten en kwetsbare doelgroepen, al dan niet tijdelijk, biedt mogelijkheden om in specifiek vastgoed en door middel van een relatief gunstig exploitatiemodel veel doelgroepen snel te voorzien van een (tijdelijke) woning.

Meer informatie

Neem voor meer informatie over wat uw gemeente kan doen aan betaalbaar wonen contact op met Janneke Rutgers (janneke.rutgers@ruimtevolk.nl) of Ron Buiting (ron.buiting@ruimtevolk.nl)

Artikelen & blogs

Onze werkplaats in Utrecht

Onze werkplaats bevindt zich op de meest centrale plek van Nederland, in Jaarbeurs Innovation Mile, de innovatiehub en co-workingspace van de Jaarbeurs.