Woningnood in sociale huur?
Het W-woord is weer gevallen. Ook woningcorporaties hebben het afgelopen jaar minder gebouwd, en kijk eens aan, opeens verschijnt het W-woord weer in de krant: dreigende Woningnood in de sociale huur.
Woningnood? Onzin. Er is hooguit sprake van kromme-vraag-nood en kromme-aanbod-nood bij woningcorporaties.
Kromme-vraag-nood, dat is dat velen reageren op een woning en dan massaal het aanbod weigeren ('toch maar niet, we wonen al fijn').
Kromme-aanbod-nood, dat is als woningcorporatie tot je schrik merken dat je het goedkoopste, kleinste bezit uit jouw aanbod nauwelijks of niet meer verhuurd krijgt. En zien dat het segment daarboven ook al begint te wankelen…
U heeft er ook op gestaan. Weet u nog. Op die lijst om in aanmerking te komen voor die huurwoning (misschien staat u er nog steeds op). Er kwamen er veel voorbij. Af en toe een echte beauty: dan reageerde u. Al was het maar om te zien hoe ver u kwam. En eindigde u eens bovenaan, dan weigerde u meestal, want ach, u woonde prima. ‘Oplopende weigeringsgraad’, heet dat in corporatieland. Kromme-vraag-nood, noem ik het hier.
Nee hoor, er is niets mis met u. Zo velen doen en deden mee aan het kromme-vraag-spel. Onderzoeken tonen dat onomstotelijk aan. Maar er gaat wel iets anders mis. Politici die gaan roepen dat al die ‘actief woningzoekenden’ verschrikkelijk in de penarie zitten. Die opeens van deze ontspannen kwaliteitszoekers een soort van maatschappelijk ontheemden maken. Die kromme-vraag verwarren met urgente vraag. ‘Nieuwe woningnood dreigt bij sociale huurwoningen…’ luidt het bijpassende kopje in de krant dan opeens. Hoezo, woningnood? Daar past geen sterk stijgende weigeringsgraad bij.
Het klinkt misschien gek, maar is er niet juist een heel andere trend.
Meer dan de helft van de 2,4 miljoen sociale huurwoningen wordt momenteel nog bewoond door ouderen. Ouderen die daar al vaak zo’n 40 jaar wonen, weinig uitstroom. Deze groep zal de komende tien jaar op natuurlijke weg verdwijnen. Wie vullen deze huizen? Niet de nieuwe lichting ouderen, die is te welvarend om die groep te vervangen.
Gezinnen, traditioneel ook een grote groep klanten, huren ook nauwelijks nog in de sociale huur. Het gros van de woningen gaat tegenwoordig naar 1 en 2 persoonhuishoudens, en naar gebroken gezinnen. Huishoudens die in de meeste gevallen uiteindelijk (weer) een gezin worden, en die woning dus verlaten na een paar jaar. En ja, die kunnen kopen. Want het zijn tweeverdieners, wakker worden het is 2010! De groep werkende stellen die niet kan kopen blijkt klein te zijn. Kortom: de sociale huurmarkt heeft te maken met een fiks afnemende klantengroep. Langdurig alleenstaanden als structurele groep en stellen en gebroken gezinnen als passanten.
Dit doet zich al voor. Het segment huurwoningen aan de onderkant is steeds lastiger te verhuren. Ook dat staat haaks op de veronderstelde woningnood, het is kromme-aanbod-nood.
Door deze ontspanning aan de vraagkant is het goede nieuws dat de corporatiesector de doelgroepen die weinig te kiezen hebben, steeds beter kan bedienen. Daar waren woning-corporaties ook voor opgericht dus iedereen blij, toch.
En uiteindelijk leidt die ontwikkeling tot maar één denkbare krantenkop: ‘Serieuze leegstand dreigt in sociale huur’ (behalve in Amsterdam e.o., da’s een markt op zicht).
Na al die WK-poultjes ook hier een poule voor maken? Dus wanneer staat deze kop in de krant? Mijn inzet is 2012. Puf, puf, dan hoeven we ons nog maar 2 jaar door al die onzinnige W-kopjes heen te worstelen. En wat is uw voorspelling?
-------
Foto boven:leegstand in Gouda (foto: WindwalkerNld)
Venhoop
loopt rond in onze wereld van het RUIMTEVOLK en bericht daarover op eigen wijze. info@ruimtevolk.nl
Print dit artikel
Ik ben geen gerenommeerd (duur) onderzoeksbureau, maar een huisvrouw die de woningmarkt op de voet volgt. Ik roep al jaren dat men moet oppassen voor een verkeerde strategische woningvoorraad. Je hoeft geen econoom te zijn om te constateren dat die voorraad dan wel veel jaren verkeerd is.
Deze Verloop roept herinneringen op aan hoe er in Oost-Berlijn tussen 1976 en 1989 is gebouwd. Steeds meer en steeds sneller werden de Plattenbauflats uit de grond gestampt, want de vraag blééf maar hoog. Niet zo héél gek, bij een huurniveau tussen de 0,80 en 1,30 Mark (ofwel: maximaal € 2,86) per vierkante meter.
Er bleef maar doorgebouwd want de regering had ten slotte in 1976 beloofd dat in 1990 de woningnood opgelost zou zijn, onder meer door 250.000 Plattenbauflats te bouwen. Ergo: hoe jonger je huis, hoe slechter gebouwd, want in 1990 zou de woningnood foetsie zijn.
Toen viel er een muur, rende meer dan twintigduizend mensen hun felbegeerde Plattenbauflatje uit en bleef (en blijft) Berlijn met tienduizenden onverhuurbare woningen zitten.
Redactie, doe uw werk. De kwasi-onderbouwde prietpraat van Venhoop ontsiert dit mooie platform. Zijn (of haar?) betoog is totaal niet origineel, want heel wat volkshuisvesters trekken dezelfde conclusies (daarom worden er zoveel goedkope woningen aan de voorraad onttrokken, ook in steden waar de feitelijke slaagkans al heel klein was); maar in dit geval loeit Venhoop ook nog eens mee met een kudde die de verkeerde kant op draaft.
Het moge kloppen dat er op de lange termijn een overschot aan goedkope huurwoningen zou kunnen ontstaan, maar daarmee zijn krantenkoppen over woningnood anno 2010 geen onzin. In theorie is de omvang van de sociale voorraad groot genoeg, en inderdaad zullen er na de vergrijzing te weinig betaalbare huurwoningen zijn. Maar eerst komen de vergrijzing en de verdunning zelf nog, en zal er een tijd lang veel behoefte blijven aan betaalbare woningen. Bizar genoeg wordt de afbouw van de sociale huurwoningen niet uitgesteld tot het moment waarop we er inderdaad teveel hebben, maar beginnen we nu alvast met sloop en verkoop.
Feit is, dat daardoor in alle enigszins gespannen woningmarkten (misschien niet in Gouda, maar ook in Den Bosch of Weert) de wachttijden de laatste jaren alleen maar zijn opgelopen. Dat is niet alleen een papieren probleem; heel wat huishoudens hebben geen andere keus dan inwonen bij familie of wonen in een caravan. Ook huisjesmelkers en onderverhuurders kunnen alleen maar bestaan dankzij de werkelijke, kwantitatieve woningnood. De uitstroom uit de kamermarkt wordt er ook door gehinderd; na het campuscontract resulteert vaak niets anders dan de gang naar het geboortedorp of het huren van een particuliere verhuurder (die je pas een woning verhuurt als je 5 keer dat bedrag per maand verdient).
Venhoop gebruikt ook het veel geuite, maar niet goed doordachte argument dat er zoveel geweigerd wordt. Dat klopt, maar is geen contra-indicatie van schaarste. Er zijn namelijk grote groepen die weigeren, maar dat zijn anderen dan de mensen die echt iets nodig hebben. Als je namelijk echt haast bent, kom je niet eens in de gelegenheid om te weigeren (want je krijgt niets aangeboden als je pas een jaar staat ingeschreven). Er staan heel veel niet- actieve zoekers ingeschreven, maar er zijn ook heel veel spoedzoekers die zich niet meer inschrijven omdat hun perspectieven te slecht zijn.
Ook denken velen dat de wachttijden korter worden als mensen zich niet meer preventief inschrijven. Maar ook als alleen 'spoedzoekers' zouden reageren zouden die een flinke woonduur moeten hebben om 'die ene' te zijn die de woning krijgt.
Het is beschamend voor de volkshuisvesting dat over deze kerntaak zo weinig hygienisch wordt nagedacht. Volkshuisvesters doen graag badinerend over de politiek en de pers, die het niet zouden snappen. Maar helaas is het omgekeerde waar: volkshuisvesters willen zo graag de 'modalen' en de 'middengroepen' bedienen dat ze voortdurend maatregelen nemen (en verdedigen) waardoor er op korte termijn ernstig leed wordt veroorzaakt. Dat het ooit goedkomt mag kloppen, maar daar hebben de huidige slachtoffers weinig aan.
Voor wie de feiten op een rijtje wil, we hebben de cijfers voor Zaanstad eens op een rijtje gezet en er past maar een conclusie: wie enigszins snel een huurwoning nodig heeft (binnen twee jaar) kan het schudden in de corporatiemarkt. In de zorg zouden we dat niet accepteren, maar volkshuisvesters denken daarmee weg te komen. Rapport te verkrijgen bij Laagland'advies.
Waar ik zei: na de vergrijzing te weinig, bedoel ik natuurlijk: te veel.
Het is wel duidelijk dat dit stuk geschreven is door iemand die al heel lang niet meer actief is op de huurwoningmarkt. Als starter is het haast onmogelijk om een huis te krijgen als je korter dan 5 jaar ingeschreven staat. En dan heb ik niet over de grote plaatsen, maar over de regio Wageningen, Veenendaal, Ede, Rhenen. Hier is de wachttijd al meer dan 8 jaar.
En om dan nog in te gaan op de stelling dat mensen reageren op woning terwijl ze niet actief op zoek zijn. Dit zal vast wel gebeuren maar tot nu toe zie ik toch vooral dat de eerste, tweede of derde op de lijst de woning accepteert. Aan goedkope huurwoning is naar mijn mening dan ook juist een gigantisch tekort. 350 reacties op een kleine 1-kamerflat is hier meer regel dan uitzondering.
Nou, ik ben zo'n gescheiden vrouw met 2 jonge kinderen die maar wat graag een dak boven haar hoofd zou willen hebben. Het maakt me niet uit wat voor een woning het is, zolang het maar 2 slaapkamers heeft. Dus ik weet niet waar die leegstand is, maar "geef" mij maar zo'n huis. Ik word namelijk per 1 oktober 2010 uit mijn huidige woning gezet (koopwoning van mijn ex), heb het hele tratect van urgentie aanvraag gedaan, bezwaarschrift en je wilt niet weten bij welke instanties ik ben geweest en waar ik nog meer heb aangeklopt. Maar ik sta straks op straat en verlies mijn kindjes omdat ik geen woning heb om dat die er gewoon weg niet zijn. Dus......
