Particuliere opdrachtgevers bouwen zich door de crisis heen
Nederlanders bouwen weer hun eigen huizen. Nog lang niet overal, maar particulier opdrachtgeverschap is in opkomst. Het begon een paar jaar geleden in gebieden als IJburg Steigereiland in Amsterdam en Roombeek in Enschede, waar grote variaties aan zelf gebouwde huizen ontstonden, met programmatische diversiteit en tot de verbeelding sprekende architectuur. In het Almeerse Homeruskwartier is de bandbreedte aan vrije kavels en het aantal bebouwingstypes echter veel groter dan elders, en is het bouwen niet voorbehouden aan het hogere marktsegment. De mensen vullen met hun eigen initiatieven het stedenbouwkundig plan van de wijk in. Daarmee wordt het bewijs geleverd van wat men vooraf niet voor mogelijk hield in Nederland: mensen kunnen zelf bouwen. Zij kunnen naast en tegen elkaar bouwen, en zij bouwen goedkoper dan projectmatige bouwers.
Over de resulterende kwaliteit van dit soort gebieden kan men discussiëren. En dat doen architecten, bouwers, bewoners en buitenstaanders. De gebruikelijke beeldregie, in de vorm van een welstandscommissie of beeldkwaliteitplan ontbreekt in het Homeruskwartier. Dus kan de bouwer maken wat hij mooi vindt, binnen de regels van zijn kavelpaspoort - een document waarin de bebouwingsgrenzen van het kavel zijn ingetekend - en de bouwregelgeving. Als architect ben ik enthousiast over IJburg Steigereiland, waar ik spannende architectuur zie. Ik ben echter sceptisch over Homeruskwartier, en vele vakgenoten met mij. Op het eerste gezicht staat hier veel traditioneel ogende catalogusbouw zonder fantasie. Toch ga ik dan voorbij aan een ander soort kwaliteit dat in dit gebied aan het ontstaan is. Dat werd mij duidelijk tijdens een vraaggesprek met Jacqueline Tellinga, planologe en medebedenkster van het Homeruskwartier. Zij volgt de ontwikkeling van het gebied, waarvan de eerste projecten zijn opgeleverd van dicht bij en bezoekt regelmatig de zandvlakte waarin wegen, grachten en nutsaansluitingen de toekomst van het gebied verraden.
Jacqueline Tellinga en haar Homeruskwartier in aanbouw
Ik vroeg haar wat Homeruskwartier uniek maakt.
Jacqueline legt uit: “door de spelregels bij de gronduitgifte en de opzet van het plan is een scala aan keuzemogelijkheden voor de deelnemers ontstaan: het vestigen van een bedrijf, het combineren van wonen en werken, klein bouwen, groot bouwen. Ook zijn verschillende vormen van samenwonen mogelijk. Het interessante is dat, twee jaar na start verkoop, je al kunt zien dat door een andere manier van de organisatie van de bouw, een geheel andere vorm van stadsontwikkeling mogelijk is. Dat kreten als functiemenging, sociale gemeenschap, diversiteit, mengen van wonen met werken, integratie, betaalbaar wonen, noem allemaal maar op; al die doelstellingen die in beleidsnota’s staan hier allemaal ‘als vanzelf’ ontstaan. Alleen zie je dit niet als bezoeker van de wijk. Jij als architect ziet echter wél de cataloguswoning. En dat is waarop het Homeruskwartier wordt beoordeeld, op de esthetische kwaliteit. Toch zijn over deze wijk juist hele mooie en bijzondere dingen te zeggen. Of het nu wel of niet je stijlvoorkeur is.
Hoe toetst de gemeente op naleving van de bouwregels door deze grote aantallen bouwers?
“De nadruk ligt op duidelijkheid op het voortraject, niet op toetsing achteraf. Dat hebben we de ontwerpers van het stedenbouwkundig plan, OMA, ook van het begin af meegegeven: we hebben nu te maken met honderden bouwers in een kleinschalige opzet, in plaats van vijf ontwikkelaars, Dit zijn er teveel om ze achteraf nog bij te kunnen sturen met regels. De discussie over wat wel en niet is toegestaan beperkt zich daarom tot juridisch staafbare aspecten die zijn vastgelegd bij de gronduitgifte: bebouwingscontouren en afstandszones, maar bijvoorbeeld niet het toe te passen model tuinhek, wat in de praktijk aangevochten kan worden. Daardoor staan gemeente en bouwer als volwaardige partners tegenover elkaar in het proces”.
Wat levert het nu op, dat proces?
”Voornamelijk kennis die wij in Nederland zijn kwijtgeraakt, namelijk het antwoord op de vraag: welke keuzes maken zelfbouwers, wat is hun zelfstandig investeringsgedrag? En wat is daarin het verschil met de gangbare professionele werkwijze in Nederland? Zo lukt het de zelfbouwer om met een lager investeringsniveau per m2 te werken, en realiseert hij een grotere woning dan wat ontwikkelaars produceren. Die bouwen woningen waarbij 200 m2 uitzonderlijk is, terwijl sommige particulieren tot 350 m2 gaan. De particulier heeft zijn eigen opvattingen over nuttige investeringen en besparingen, en kiest zijn eigen expressie. Waar een architect bijvoorbeeld de problematiek van een geluidscontour in een geluidswalwoning zou vertalen, laat de zelfbouwer de oplossing van het probleem niet zichtbaar worden. Die kiest dan voor geluidswerend glas in een normaal ogende gevel. Ook het verschil in verkoopsucces tussen de aangeboden kaveltypes laat zien waar de prioriteiten liggen: de zelfbouwer blijkt een sterke voorkeur voor vrijstaand bouwen te hebben, zelfs als dat resulteert in een smalle woning met een miniem reststrookje ernaast.”
Kun je iets zeggen over de onderlinge verhoudingen die ontstaan tussen de zelfbouwers?
”Ook de gemeenschap die zo ontstaat heeft een nieuwe dimensie. Men gaat een ruimtelijke en juridische relatie met elkaar aan, en men moet er samen uitkomen. Naast elkaar bouwen mensen met uiteenlopende etnische achtergronden hun huizen zonder dat de woorden “integratie” of “integratiebeleid” in de mond zijn genomen. Sommige bewoners hebben een mengvorm van Westerse en niet-Westerse architectuur laten bouwen. Sommige splitsbare kavels worden gedeeld met anderen.
Dat gaat bijvoorbeeld zo: twee familieleden bouwen exact dezelfde huizen direct achter elkaar, misschien het gevolg van een bij de bouwer bedongen twee halen, een betalen-korting. Een ander voorbeeld: twee kopers in het Homeruskwartier, die elkaar bij de inschrijving leerden kennen, kochten samen drie kavels naast elkaar en bouwen nu beide op anderhalve kavel. Men maakt afspraken met elkaar. De regelmatig georganiseerde burenavonden gaan dan ook ergens over, het zijn geen inspraakavonden. De tijd zal het moeten bewijzen, maar de ingrediënten zijn er dat een hechtere gemeenschap ontstaat. Mensen bouwen hun eigen stad.”
Hebben architecten hier eigenlijk een rol in?
”Zeker, er zijn nog veel te weinig uniek ontworpen woningen. Je zou graag willen dat particuliere bouwers veel meer met architecten gaan werken. Dat is nog veel te weinig het geval. Maar, vergeet niet dat Almeerders allemaal zijn opgegroeid met dezelfde opdekdeur, de keuze bij de catalogusbouwer is dan al verrassend groot. . En bij de formule “ik bouw betaalbaar” (een formule met een catalogus van speciaal ontworpen goedkope rijtjeswoningen met een gemeentelijke prijsgarantie, FE) voedt de architect de bouwer in feite op, hij kan daar het voortouw nemen. Misschien kan dat concept nog eens in een vrijstaande vorm worden gegoten.
Wat is de invloed van de crisis? Slaat die het geheel niet dood?
”Juist in dit gebied, kun je zien wat de crisis doet. Ontwikkelaars hebben er nu last van dat ze alleen grootschalig bouwen en weinig eigen vermogen hebben. Daardoor zijn ze afhankelijk van de banken. Als ontwikkelaars nu hun voorverkooppercentage van 70% niet meer halen, ligt de boel stil. Particuliere bouw is een veel kleinschaligere economie. Voor particulieren is het makkelijker om een hypotheek te krijgen. Het is eerder de verkoop van een huis waardoor het nu langer duurt voordat ze de stap wagen. Inmiddels zetten wij door ontwikkelaars teruggegeven grondposities om in particuliere kavels. Mensen leveren op dit moment het bewijs dat zij zelf kunnen bouwen, ook met een kleine beurs, en ook tijdens de recessie.
---
Foto boven: bouwbord in het Homeruskwartier (foto: Florian Eckardt)
Florian Eckardt
is lid van de redactie van RUIMTEVOLK. Hij heeft samen met Elizabeth Nurre een architectenburo in Amsterdam gespecialiseerd in particuliere woningbouw. info@architectinamsterdam.nl
Print dit artikel
Erg interessant artikel. Voor mij met name de laatste paragraaf, waarin dus blijkbaar particulier bouwen wel kan wat de bouwsector niet kan. En dat is de woningbouwproductie op gang houden. Ik vraag mij ook af of een dergelijke \'scenario\' interessant zou kunnen zijn op inbreidingslocaties, waar het grondexploitatieverhaal nog veel moeilijker is rond te krijgen. Zouden er constructies te bedenken zijn waarop de uitgifteprijs van de grond omhoog kan, omdat de bouwkosten lager zijn, zodat er niet gekort hoeft te worden op de kwaliteit van de openbare ruimte bijvoorbeeld?
Interessante vraag die je opwerpt Wigger. Het project Nieuw Leyden is een voorbeeld van particulier bouwen in de stad. Is nog een paar weken een tentoonstelling over in het architectuurcentrum van Leiden.
Het kan dus wel. Maar of PO ook echt de bouwproductie op peil kan houden in ons land betwijfel ik. Het blijft toch een kleinschalig fenomeen, waarmee we nooit het gat kunnen dichten tot de aantallen woningen die nu in de beleidsnota's staan vermeld.
Goed voorbeeld inderdaad. Las het door en kwam de volgende passage tegen: "In vergelijking met reguliere projectontwikkeling besparen we minimaal 5% van de totale aankoopkosten. Daar staat wel tegenover dat het bouwkundig combineren van uiteenlopende programmatische wensen tot hogere bouwkosten leidt." Het zou mijn theorie van lagere bouwkosten op blokniveau niet ondersteunen, maar vrijstaand wellicht wel.
Daar waar je de schaalvoordelen in het algemeen kan verliezen, moet het mogelijk zijn om ´financiele engineering´ toe te passen. Ik geloof echt dat veel gemeenten zich nog steeds bewust de kaas van het brood laten eten, omdat ze nu eenmaal hun aantallen willen halen. Scherp sturen - en dus scherper aanbesteden - en wellicht nieuwe financiele constructies (neem de aankoop van woningen tegen de executiewaarde door de gemeente Den Haag) zouden de soms verwrongen afhankelijkheid van projectontwikkelaars en de schaamteloze lage grondprijzen als gevolg kunnen bedwingen. Ik zeg: Power to the people!
Het gevolg van een niet goed functionerende grondmarkt heeft geleid tot een grote afhankelijkheid van degenen die de productiefactor grond in handen hebben. Bouwgrond in handen hebben zorgt voor luie ondernemers met monopolistische trekjes, die met voorverkooppercentages van 70% of meer toch wel heel erg weinig risico lopen. En zoals dat dan gaat, wordt het leveren van kwaliteit een bijzaak.
Gelukkig is met het particulier opdrachtgeversschap de markt wat meer opengebroken en wordt het truckje van de projectontwikkelaar door de zelfproducerende consument beter en goedkoper uitgevoerd. Helaas blijkt het enige recept tegen luie ondernemers toch weer meer concurrentie.
Meer kwaliteit voor een lagere prijs. Leve de consument!
Even een reactie op de werking van de grondmarkt, in relatie tot de gemeentebegroting. De perverse relatie tussen groei en inkomsten van de gemeenten (en zelfs met het salaris van de wethouder!) plaatsen krimpgemeenten voor grote problemen. In mijn eigen gemeente, De Bilt, wordt een gat in de gemeentebegroting bij voorkeur gedicht met een projectbesluit: door wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming verandert de grondwaarde van een perceeltje van 1,2 hectare van 50.000 euro in 8,5 miljoen euro. (resp. krap 4 euro per m2 en ruim 600 per m2)
Dit mechanisme is funest voor tal van doelen in ruimtelijke ordening en duurzaamheid. Oplossing: herzien van de Gemeentefondssystematiek, een bonus op groen, een bonus op kwaliteit, een bonus op meervoudig ruimtegebruik en inbreiding, en een boete op elk plan buiten de bebouwde kom.
Voor particulier opdrachtgeverschap is het grondeigendom cruciaal, in elk geval in de Randstad: gronduitgifte vindt steeds plaats door de gemeente. Mijn bezwaar - bij alle lof voor het artikel, overigens - tegen het stuk is de randstad-bril. Particuliere bouw is niks nieuws, in hele grote delen van het land. Het is slechts in de Randstad, en dan met name in de steden daarvan, een nieuw fenomeen; en ook het, mag ik zeggen, 'projectmatige karakter' van die wijkjes met p.o.
Ik denk dat het belangrijk is dat de lessen van deze projectmatige particuliere opdrachtgeverwijkjes grondig worden bestudeerd. Wat bij een vluchtige blik sowieso al opvalt is het kwaliteitsverschil tussen de gesloten straatwanden en de vrijstaande villaatjes op eigen grond. Ook valt op dat hier en daar de begeleiding en communicatie zo slecht geweest is, dat de eigenaren elkaar na oplevering voor de rechter dagen vanwege de smakeloosheid van hun uitzicht. Er valt inmiddels wel wat te leren, op het niveau van de stedenbouw, de proceskant en de architectonische kwaliteit, waarbij de rol van supervisoren, particuliere of gemeentelijke bouwbegeleiding en de prijsvorming van catalogusbouwers allemaal bepalende factoren zullen blijken te zijn.
Wat we in Nederland zijn vergeten is dat woningbouw een maatwerk product is. Na de oorlog zijn we massaproductie van het maatwerk product gaan toepassen. Het gevolg is dat we woningbouw in het groot doen, met lange ontwikkel trajecten. Zowel de gemeenten als ook de ontwikkelaars hebben hierin mee gedaan. Het risico is afgelopen jaren wel duidelijk geworden. Gemeenten hebben zich rijk gerekend en de gelden al uitgegeven eer de gronden verkocht waren. Ontwikkelaars staken alle winst in nieuwe gronden en nu de vraag lager ligt dan het aanbod is de machine vastgelopen.
Gemeenten willen de gronden niet voor minder verkopen, ontwikkelaars hebben veel grond maar geen geld enz.
(Collectief) particulier opdrachtgeverschap kan je vergelijken met het massaal produceren van maatwerk producten. Dat is heel wat anders dan een maatwerk product massaal produceren. Massaal maatwerk producten produceren is te vergelijken met Albumprinter, een groot succes.
De vraag is alleen: Hoe kunnen gemeenten en ontwikkelaars zonder al te veel aanpassing in proces en met verlaagde risico\'s alsnog klantgericht woningen bouwen? Ik denk dat concepten zoals www.tweekap.nl daar een nuttige rol in gaan spelen. Hierbij worden online collectieven gevormd met een minimum aantal van twee wooneenheden. Hierdoor hebben de consumenten meer ruimte (minder concessies en minder gedoe naar elkaar) en kan de ontwikkelaar een begeleidende rol voeren in het ontwerpend verbinden. Als we het percentage van individuele bouwers ten opzichte van kopers van vrijstaande woningen (bestaand en nieuwbouw) toepassen op de kopers van twee-onder-een-kap en rijwoningen, dan ligt er nog een behoorlijke doelgroep te wachten op de gemeenten en ontwikkelaars om de plannen hierop aan te laten sluiten. Dat is ook het beeld dat ik zie op Tweekap.nl. Er zijn wel consumenten, maar het kavel aanbod is beperkt.
Als we verder willen bouwen, dan moeten we reageren op de vraag gestuurde markt en daar letterlijk en figuurlijk ook de ruimte voor geven.
